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2023年10月拙作《香港美国楼市走势分析》中指出:“近年香港局势动荡,加上疫情,令楼市投资者信心大减,而联储局连番加息下,楼价自然拾级而下,我相信香港楼市已经进入一个较1997年至2003年更大级别调整期……总之,香港楼市下跌基本目标是2016年3月127点附近”。以波浪理论角度看,此轮香港楼市调整,为循环级别。中原指数自历史高位下跌,先是呈现一组5浪推动下跌局面。
国内一线城市二手楼走势,整体趋势其实与香港楼市走势一致,只是幅度差别。以2008年初为起点——深圳楼市最大升幅4.7倍,2021年5月见顶;广州楼市最大升幅4.1倍,2022年6月见顶;上海楼市最大升幅2.8倍,同样2022年6月见顶;北京楼市见顶时间最迟,为2023年5月,最大升幅3.4倍。一线城市二手楼价回落幅度介乎26%至40%之间。简而言之,以一个市值300万人民币单位楼价回落1/3计算,业主账面损失100万,你说对消费毫无影响那只是自欺欺人啦。个别楼盘跌幅达五成,就更打击消费了。因此,由于香港消费比大陆昂贵,加上财富负效应,南下落香港旅游人数自然大减;而香港消费力下降,北上消费人数则增加,香港北上旅客数自然创历史新高。深圳楼价回落幅度最大,但在6月份几个一线城市社会零售总额大跌中跌幅最小:上海、北京、广州、深圳6月社会零售总额按年下跌9.4%、6.3%、9.3%及2.2%。而全国6月份社会零售总额仍有2%增长,可见楼市财富负效应威力。
次选数法是历史高点跌至2022年12月低点156.3点才是(a)浪1,(a)浪2由156.3点反弹至2023年4月168.4点,168.4点至今进入(a)浪3下跌。其后反弹是(a)浪4,以及尚有(a)浪5最后一跌。
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