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　　　2022年之后企业新增土地的盈利能力明显修复。尽管房价还在下跌，但房地产企业已经有了可持续发展的客观基础。二十届三中全会指出要“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，房企必须告别快周转时代的粗放运营和低劣产品，建设好房子、提供好服务成为时代的新要求。二手房成交占比快速上升既和新房价格粘性有关，也和当前新房品质溢价不足有关，我们预计2024年下半年起会有所改善。

　　　我们认为，尽管如果缺乏新资金补充，强行去杠杆可能带来资产质量持续下滑，但具备融资渠道的优秀企业，中长期而言仍会将杠杆率降到远低于现在的水平。房地产开发的业务机会比过去更少了，核心城市精耕细作的要求却更高了。这不但意味着企业需要擅长营建好的产品，更意味着土地出让中对综合空间运营能力的要求更高了。中期而言，我们认为好的房地产企业会变得更轻（但不是纯轻）、更慢（但慢工必须出好活）、更专注（在区域层面）、也更综合（在业务能力层面）。

　　　本资料定位为“投资信息参考服务”，而非具体的“投资决策服务”，并不涉及对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断。需特别关注的是（1）本资料的接收者应当仔细阅读所附的各项声明、信息披露事项及风险提示，关注相关的分析、预测能够成立的关键假设条件，关注投资评级和证券目标价格的预测时间周期，并准确理解投资评级的含义。（2）本资料所载的信息来源被认为是可靠的，但是中信证券不保证其准确性或完整，同时其相关的分析意见及推测可能会根据中信证券研究部后续发布的证券研究报告在不发出通知的情形下做出更改，也可能会因为使用不同的假设和标准、采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。（3）投资者在进行具体投资决策前，还须结合自身风险偏好、资金特点等具体情况并配合包括“选股”、“择时”分析在内的各种其它辅助分析手段形成自主决策。为避免对本资料所涉及的研究方法、投资评级、目标价格等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失，在必要时应寻求专业投资顾问的指导。（4）上述列示的风险事项并未囊括不当使用本资料所涉及的全部风险。投资者不应单纯依靠所接收的相关信息而取代自身的独立判断，须充分了解各类投资风险，自主作出投资决策并自行承担投资风险。

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【编辑:吴国梁】