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2017年7月29日《全球楼市危机山雨欲来(上)》一文认为“2003年SARS之后香港楼市进入第[5]浪上升,而2015年至2016年调整已经是[5]浪(4)下跌,现在正处于[5]浪5最后上升。”当时中原指数约160点。2018年3月17日文章《伦敦北京楼价松动银行股中期见顶》,文中指“2003年展开超高级浪[5]。目前已经进入[5]浪(5)最后上升。压死骆驼最后一根稻草恐怕是美国持续加息。”其时中原指数约175点。2019年8月31日《中国股市反复震荡香港楼市摇摇欲坠》一文认为“香港楼市正进入2003年以来[5]浪(5)上升。楼价在创新高后出现停滞,[5]浪(5)是否已经结束,抑或是(5)浪1而已?需要继续观察”。当时中原指数185点,最后2021年191点见顶。现再分析中原城市领先指数走势。
《香港美国楼市走势分析》一文中认为,此组5浪下跌,可能是一组大型[a][b][c]浪中[a]浪(a)下跌。其中,历史高点跌至2022年3月177.3点为(a)浪1,反弹至4月182.7点为(a)浪2,182.7点跌至12月156.3点为(a)浪3,之后回升至2023年4月168.4点为(a)浪4,然后进入(a)浪5下跌至今。
现代社会经济发达,金融地产业发达,财富效应影响巨大。譬如国内一线城市,多数中青年人置业时选择按揭贷款,每月按揭还款会令消费受压。而楼价涨跌,当幅度足够大时便会严重影响消费。相反,经济较落后地区,置业者普遍较为保守。有楼在手与无楼在手者,差别甚大。低收入者除了每月工资收入,无其他收入,则影响其消费者只有物价涨跌。
国内一线城市二手楼走势,整体趋势其实与香港楼市走势一致,只是幅度差别。以2008年初为起点——深圳楼市最大升幅4.7倍,2021年5月见顶;广州楼市最大升幅4.1倍,2022年6月见顶;上海楼市最大升幅2.8倍,同样2022年6月见顶;北京楼市见顶时间最迟,为2023年5月,最大升幅3.4倍。一线城市二手楼价回落幅度介乎26%至40%之间。简而言之,以一个市值300万人民币单位楼价回落1/3计算,业主账面损失100万,你说对消费毫无影响那只是自欺欺人啦。个别楼盘跌幅达五成,就更打击消费了。因此,由于香港消费比大陆昂贵,加上财富负效应,南下落香港旅游人数自然大减;而香港消费力下降,北上消费人数则增加,香港北上旅客数自然创历史新高。深圳楼价回落幅度最大,但在6月份几个一线城市社会零售总额大跌中跌幅最小:上海、北京、广州、深圳6月社会零售总额按年下跌9.4%、6.3%、9.3%及2.2%。而全国6月份社会零售总额仍有2%增长,可见楼市财富负效应威力。
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【编辑:杨惟义】