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（本文成文于上周五，首发于上周六今chⅰne槽蹋vⅰdeos摘花年第17期杂志）

　　　现代社会经济发达，金融地产业发达，财富效应影响巨大。譬如国内一线城市，多数中青年人置业时选择按揭贷款，每月按揭还款会令消费受压。而楼价涨跌，当幅度足够大时便会严重影响消费。相反，经济较落后地区，置业者普遍较为保守。有楼在手与无楼在手者，差别甚大。低收入者除了每月工资收入，无其他收入，则影响其消费者只有物价涨跌。

　　　近期香港人北上消费成为浪潮，社交媒体上阵阵热议。比如香港靠近深圳地区如上水等，一众上了年纪“师奶”不时坐两元港铁到莲塘口岸，过关后再坐两三个站免费公共汽车到市场买菜。根据香港海关条例，熟食可以过关。香港烧肉每斤过百港币，但深圳莲塘市场烧肉售价则仅仅二十几元人民币，档主做到不停手。香港“师奶”们买上几日分量蔬菜与肉食回港，每月节省出不少钱。因此，香港靠近深圳一些墟镇空置铺位大量出现。

　　　国内一线城市二手楼走势，整体趋势其实与香港楼市走势一致，只是幅度差别。以2008年初为起点——深圳楼市最大升幅4.7倍，2021年5月见顶；广州楼市最大升幅4.1倍，2022年6月见顶；上海楼市最大升幅2.8倍，同样2022年6月见顶；北京楼市见顶时间最迟，为2023年5月，最大升幅3.4倍。一线城市二手楼价回落幅度介乎26%至40%之间。简而言之，以一个市值300万人民币单位楼价回落1/3计算，业主账面损失100万，你说对消费毫无影响那只是自欺欺人啦。个别楼盘跌幅达五成，就更打击消费了。因此，由于香港消费比大陆昂贵，加上财富负效应，南下落香港旅游人数自然大减；而香港消费力下降，北上消费人数则增加，香港北上旅客数自然创历史新高。深圳楼价回落幅度最大，但在6月份几个一线城市社会零售总额大跌中跌幅最小：上海、北京、广州、深圳6月社会零售总额按年下跌9.4%、6.3%、9.3%及2.2%。而全国6月份社会零售总额仍有2%增长，可见楼市财富负效应威力。

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