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大流行结束之后,深港边境恢复正常通关,但大陆南下旅客每月仅仅二三百万人次,今年上半年平均每月268万人次;而香港北上旅客则创历史新高,最新数据是每月716万人次。数据此消彼长,其背后原因皆是财富效应所致。香港零售市场低迷,商铺价格自然暴跌。根据香港信报财经报道,北角城市花园商场地库一个铺位仅仅以10万港币抛售,折合每平方英尺1220元,业主持有11年惨亏93%。虽然是极端例子,但亦反映商铺走势惨烈。深水埗高登电脑中心一个铺位538万港币售出,业主早于2008年968万买入,16年时间账面蒸发430万,跌幅44%。中原地产研究部指香港甲级写字楼租值连续四年下跌,较2019年高位回落25%,中环中心、长江集团中心及会议展览中心近四年租值跌幅高达33%以上。住宅方面,中原城市领先指数2021年8月最高见191.3点,其后大幅回落,最新报138.6点,跌幅27.5%。
国内一线城市二手楼走势,整体趋势其实与香港楼市走势一致,只是幅度差别。以2008年初为起点——深圳楼市最大升幅4.7倍,2021年5月见顶;广州楼市最大升幅4.1倍,2022年6月见顶;上海楼市最大升幅2.8倍,同样2022年6月见顶;北京楼市见顶时间最迟,为2023年5月,最大升幅3.4倍。一线城市二手楼价回落幅度介乎26%至40%之间。简而言之,以一个市值300万人民币单位楼价回落1/3计算,业主账面损失100万,你说对消费毫无影响那只是自欺欺人啦。个别楼盘跌幅达五成,就更打击消费了。因此,由于香港消费比大陆昂贵,加上财富负效应,南下落香港旅游人数自然大减;而香港消费力下降,北上消费人数则增加,香港北上旅客数自然创历史新高。深圳楼价回落幅度最大,但在6月份几个一线城市社会零售总额大跌中跌幅最小:上海、北京、广州、深圳6月社会零售总额按年下跌9.4%、6.3%、9.3%及2.2%。而全国6月份社会零售总额仍有2%增长,可见楼市财富负效应威力。
现代社会经济发达,金融地产业发达,财富效应影响巨大。譬如国内一线城市,多数中青年人置业时选择按揭贷款,每月按揭还款会令消费受压。而楼价涨跌,当幅度足够大时便会严重影响消费。相反,经济较落后地区,置业者普遍较为保守。有楼在手与无楼在手者,差别甚大。低收入者除了每月工资收入,无其他收入,则影响其消费者只有物价涨跌。
回顾以往分析香港楼市文章……
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