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　　　近期香港人北上消费成为浪潮，社交媒体上阵阵热议。比如香港靠近深圳地区如上水等，一众上了年纪“师奶”不时坐两元港铁到莲塘口岸，过关后再坐两三个站免费公共汽车到市场买菜。根据香港海关条例，熟食可以过关。香港烧肉每斤过百港币，但深圳莲塘市场烧肉售价则仅仅二十几元人民币，档主做到不停手。香港“师奶”们买上几日分量蔬菜与肉食回港，每月节省出不少钱。因此，香港靠近深圳一些墟镇空置铺位大量出现。

　　　大流行结束之后，深港边境恢复正常通关，但大陆南下旅客每月仅仅二三百万人次，今年上半年平均每月268万人次；而香港北上旅客则创历史新高，最新数据是每月716万人次。数据此消彼长，其背后原因皆是财富效应所致。香港零售市场低迷，商铺价格自然暴跌。根据香港信报财经报道，北角城市花园商场地库一个铺位仅仅以10万港币抛售，折合每平方英尺1220元，业主持有11年惨亏93%。虽然是极端例子，但亦反映商铺走势惨烈。深水埗高登电脑中心一个铺位538万港币售出，业主早于2008年968万买入，16年时间账面蒸发430万，跌幅44%。中原地产研究部指香港甲级写字楼租值连续四年下跌，较2019年高位回落25%，中环中心、长江集团中心及会议展览中心近四年租值跌幅高达33%以上。住宅方面，中原城市领先指数2021年8月最高见191.3点，其后大幅回落，最新报138.6点，跌幅27.5%。

　　　2023年10月拙作《香港美国楼市走势分析》中指出：“近年香港局势动荡，加上疫情，令楼市投资者信心大减，而联储局连番加息下，楼价自然拾级而下，我相信香港楼市已经进入一个较1997年至2003年更大级别调整期……总之，香港楼市下跌基本目标是2016年3月127点附近”。以波浪理论角度看，此轮香港楼市调整，为循环级别。中原指数自历史高位下跌，先是呈现一组5浪推动下跌局面。

　　　（a）浪5又可进一步细分：2023年4月高点168.4点跌至当月低点165点为5浪[i]，165点反弹至5月高点167.9点为5浪[ii]，167.9点跌至今年3月低点143点为5浪[iii]，143点回升至同月高147点为5浪[iv]，147点至今进入5浪[v]最后下跌。5浪[v]之中，其细浪仍然可以进一步划分。目前处于[v]浪（iii）下跌最后阶段，甚至是[v]浪（v）最后下跌亦未可知。

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