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近期香港人北上消费成为浪潮,社交媒体上阵阵热议。比如香港靠近深圳地区如上水等,一众上了年纪“师奶”不时坐两元港铁到莲塘口岸,过关后再坐两三个站免费公共汽车到市场买菜。根据香港海关条例,熟食可以过关。香港烧肉每斤过百港币,但深圳莲塘市场烧肉售价则仅仅二十几元人民币,档主做到不停手。香港“师奶”们买上几日分量蔬菜与肉食回港,每月节省出不少钱。因此,香港靠近深圳一些墟镇空置铺位大量出现。
大流行结束之后,深港边境恢复正常通关,但大陆南下旅客每月仅仅二三百万人次,今年上半年平均每月268万人次;而香港北上旅客则创历史新高,最新数据是每月716万人次。数据此消彼长,其背后原因皆是财富效应所致。香港零售市场低迷,商铺价格自然暴跌。根据香港信报财经报道,北角城市花园商场地库一个铺位仅仅以10万港币抛售,折合每平方英尺1220元,业主持有11年惨亏93%。虽然是极端例子,但亦反映商铺走势惨烈。深水埗高登电脑中心一个铺位538万港币售出,业主早于2008年968万买入,16年时间账面蒸发430万,跌幅44%。中原地产研究部指香港甲级写字楼租值连续四年下跌,较2019年高位回落25%,中环中心、长江集团中心及会议展览中心近四年租值跌幅高达33%以上。住宅方面,中原城市领先指数2021年8月最高见191.3点,其后大幅回落,最新报138.6点,跌幅27.5%。
2023年10月拙作《香港美国楼市走势分析》中指出:“近年香港局势动荡,加上疫情,令楼市投资者信心大减,而联储局连番加息下,楼价自然拾级而下,我相信香港楼市已经进入一个较1997年至2003年更大级别调整期……总之,香港楼市下跌基本目标是2016年3月127点附近”。以波浪理论角度看,此轮香港楼市调整,为循环级别。中原指数自历史高位下跌,先是呈现一组5浪推动下跌局面。
(a)浪5又可进一步细分:2023年4月高点168.4点跌至当月低点165点为5浪[i],165点反弹至5月高点167.9点为5浪[ii],167.9点跌至今年3月低点143点为5浪[iii],143点回升至同月高147点为5浪[iv],147点至今进入5浪[v]最后下跌。5浪[v]之中,其细浪仍然可以进一步划分。目前处于[v]浪(iii)下跌最后阶段,甚至是[v]浪(v)最后下跌亦未可知。
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【编辑:林莽】